Transmission par SCI familiale : les murs hors Dutreil, quatre leviers classés par économie

La transmission par SCI familiale consiste à donner aux enfants des parts de société civile plutôt que l'immeuble lui-même. Pour le dirigeant qui a logé les murs de son entreprise dans une SCI, ce choix a un prix en octobre 2026. Ces parts restent exclues du Pacte Dutreil et de la réduction de 50 % prévue pour les donations de titres d'entreprise. Au terme de cet article, le lecteur sait quels leviers restent ouverts, combien rapporte chacun sur un immeuble de 1,2 M€, et quels montages l'administration requalifie.

Le cadre d'ensemble des donations, du Pacte Dutreil et de la donation-partage est présenté dans le guide de la transmission familiale d'entreprise. Le présent article examine le cas particulier des murs détenus à côté de la société d'exploitation.

Transmission par SCI familiale : définition et régime fiscal des parts en 2026

La SCI familiale est une société civile immobilière dont le capital est détenu par les membres d'une même famille. Elle sert à détenir un ou plusieurs immeubles, à les louer et à en organiser la transmission par la donation progressive des parts sociales.

L'outil est massivement répandu. La plateforme de données d'entreprises North Data dénombre plus de 2 millions de SCI actives en France en 2024, selon un billet publié le 28 mai 2025. Ce chiffre agrège toutes les SCI, familiales ou non, sans distinguer celles qui louent les murs d'une entreprise.

La donation porte sur des parts sociales, jamais sur l'immeuble. La valeur taxable est donc celle des parts au jour de l'acte. Elle se calcule à partir de la valeur vénale de l'immeuble, diminuée du passif de la société : emprunt bancaire restant dû et comptes courants d'associés. Le guide de l'étude 9 Nancy Notaires consacré à la SCI, mis en ligne en avril 2024, chiffre cet effet. Dans son exemple, un immeuble réévalué à 350 000 € donne une assiette de 94 667 € après déduction du prêt et des comptes courants.

Les droits se liquident ensuite selon le barème de droit commun. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent (article 779 du CGI). Au-delà, le tarif de l'article 777 du CGI applique 5 %, 10 % puis 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 € et 45 % au-delà.

Trois traits distinguent la SCI de la détention directe :

• la divisibilité : un immeuble se transmet par fractions de parts, à des dates et à des enfants différents ;
• le passif déductible : l'emprunt porté par la SCI réduit la valeur des parts données ;
• la gouvernance : les statuts organisent les pouvoirs du gérant, l'agrément des nouveaux associés et la répartition des votes entre usufruitier et nu-propriétaire.

Murs professionnels en SCI : exclus du Pacte Dutreil et de la réduction de 50 %

Le Pacte Dutreil est un régime qui exonère de droits de donation et de succession 75 % de la valeur des titres d'une société opérationnelle (article 787 B du CGI). Il exige une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

La doctrine administrative ferme la porte à la SCI qui loue des murs. Le BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, mis à jour le 10 août 2026, exclut au § 15 la gestion par une société de son propre patrimoine immobilier. Il vise expressément « les activités de location de locaux nus, quelle que soit l'affectation des locaux ». Une SCI qui loue l'usine ou le magasin à la société familiale tombe dans cette exclusion, même si le locataire est lui-même éligible au Dutreil.

La conséquence s'étend à la réduction de droits. L'article 790 du CGI accorde 50 % de réduction aux donations en pleine propriété de parts de sociétés opérationnelles, lorsque le donateur a moins de 70 ans. Le texte réserve cet avantage aux donations qui respectent les conditions de l'article 787 B. Les parts de SCI de location n'y ont donc pas droit.

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a resserré le Dutreil de son côté. Son article 8 exclut de l'exonération les logements et résidences détenus par la société, que le BOFiP vise « nus ou meublés, qu'ils soient loués ou non », sauf affectation à l'activité (BOFiP du 10 août 2026, § 400 à 480). La même loi porte l'engagement individuel de conservation de quatre à six ans pour les transmissions intervenues à compter du 21 février 2026. BDO Actualités résumait ces mesures dès le 27 janvier 2026.

Hypothèses du tableau : donation en pleine propriété par un parent de 62 ans à deux enfants, valeur nette de 900 000 € (immeuble de 1,2 M€, emprunt de 300 000 €), aucune donation dans les quinze ans, conditions du Dutreil remplies pour la première ligne. Calculs selon les articles 777, 779 et 790 du CGI.

L'écart entre les deux premières lignes dépasse 135 000 €. Il ne justifie pas pour autant de réintégrer les murs dans la société d'exploitation. L'immeuble inscrit à l'actif alourdit le prix de vente en cas de cession à un tiers. Sa sortie de l'actif d'une société à l'impôt sur les sociétés coûte en outre un impôt sur la plus-value. Les trois sorties possibles pour les murs lors d'une vente sont comparées dans l'article sur la SCI et la société d'exploitation au moment de la cession. La mécanique et la jurisprudence du dispositif Dutreil sont détaillées dans l'article sur le Pacte Dutreil appliqué à la transmission familiale.

Transmission par SCI familiale : quatre leviers classés par économie de droits

Un levier de transmission est un paramètre qui réduit l'assiette ou le tarif des droits sans changer le bien transmis. Sur des parts de SCI exclues du Pacte Dutreil, quatre leviers restent disponibles. Leur rendement varie du simple au quadruple.

Le classement ci-dessous part d'une même situation de référence. Un dirigeant de 62 ans détient seul une SCI propriétaire des murs de son entreprise, estimés à 1,2 M€. Il donne la totalité des parts à ses deux enfants, sans donation antérieure. Sans aucun levier, les droits atteignent 196 389 €, soit 98 194 € par enfant après l'abattement de 100 000 €.

Hypothèses : immeuble de 1 200 000 €, donateur de 62 ans, deux enfants, aucune donation dans les quinze ans, abattement de 100 000 € par enfant, barème de l'article 777 du CGI en vigueur depuis le 30 décembre 2014. Calcul pédagogique, hors frais d'acte.

Levier 1 : le démembrement des parts selon l'article 669 du CGI

Le démembrement sépare la nue-propriété des parts, donnée aux enfants, et l'usufruit, conservé par le parent. Le barème de l'article 669 du CGI repris au BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Elle vaut 50 % avant 61 ans révolus, 60 % avant 71 ans et 70 % avant 81 ans.

Le levier joue deux fois. Les droits portent sur 60 % de la valeur à 62 ans. Au décès de l'usufruitier, l'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt. Les 40 % restants sortent donc du champ des droits. La valeur taxable de la nue-propriété gagne dix points par décennie : une donation repoussée de 62 à 72 ans fait passer l'assiette de 60 % à 70 %.

Les loyers versés par l'entreprise restent acquis au parent usufruitier. Pour un dirigeant qui cède son exploitation, ce revenu complète la retraite. Les mécanismes civils et fiscaux du démembrement sont développés dans l'article consacré au démembrement de parts sociales.

Levier 2 : la donation pendant la durée de l'emprunt

La valeur des parts se calcule nette du passif de la SCI. Une donation consentie quand l'emprunt est encore élevé transmet une valeur réduite d'autant. Les loyers rembourseront ensuite la dette au profit des enfants associés, sans nouvelle taxation.

Ce levier reporte la valeur dans le temps, sans l'effacer. La dette est réelle, la banque doit être informée et le contrat de prêt peut prévoir une exigibilité anticipée en cas de changement d'associés. Le guide de l'étude 9 Nancy Notaires recommande de vérifier ce point avant l'acte.

Levier 3 : l'abattement reconstitué tous les quinze ans

L'article 784 du CGI rappelle les donations antérieures pour le calcul des droits, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans. Un parent qui donne une première tranche de parts à 54 ans retrouve un abattement complet de 100 000 € par enfant à 70 ans. Dans la tranche à 20 %, ce renouvellement économise jusqu'à 20 000 € par enfant et par parent.

Levier 4 : la décote sur la valeur des parts

La décote est une réduction appliquée à la valeur des parts pour tenir compte de leur moindre négociabilité. Son rendement est le plus faible des quatre leviers et son risque de contestation le plus élevé. La section suivante présente les limites fixées par la jurisprudence.

Décote sur parts de SCI : deux décotes de 10 % admises, la décote d'indivision refusée

La décote sur parts de SCI est l'abattement appliqué à la valeur des parts pour refléter l'absence de marché, les clauses d'agrément ou la position minoritaire de l'associé. Aucun texte n'en fixe le taux. Elle s'apprécie au cas par cas, sous le contrôle du juge.

La SCI familiale est parfois présentée comme un moyen de transmettre à prix réduit grâce à des décotes cumulées. La jurisprudence récente en fixe les limites. Dans un arrêt du 9 juillet 2025 (Cass. com., n° 24-13.540), la Cour de cassation a examiné la valeur de parts de plusieurs SCI. Le litige portait sur l'impôt de solidarité sur la fortune de 2014 à 2016. La commission départementale de conciliation avait admis deux décotes de 10 %, l'une pour l'illiquidité des immeubles, l'autre pour l'illiquidité des titres.

Le contribuable réclamait une décote supplémentaire pour indivision. La cour d'appel de Nancy l'a refusée et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Selon le commentaire publié par le cabinet Kohen Avocats, la Cour juge que la situation de l'associé d'une SCI diffère de celle d'un indivisaire. Le statut d'associé de SCI exclut la décote propre à l'indivision.

La décision donne un ordre de grandeur défendable : deux décotes de 10 %, motivées par des éléments concrets. Le guide de l'étude 9 Nancy Notaires retient également deux décotes de 10 %, l'une pour la non-liquidité, l'autre pour la minorité ou les clauses d'agrément. Il relève que la décote pour occupation, « largement pratiquée », n'est pas en soi une évidence.

Une décote se documente au jour de l'acte. Trois éléments la rendent défendable :

1. une clause d'agrément effective dans les statuts, qui restreint la cession des parts à des tiers ;
2. une position minoritaire réelle du donataire, sans droit de veto ;
3. une évaluation de l'immeuble par un professionnel, fondée sur des ventes comparables contemporaines.

Abus de droit et SCI familiale : la majoration de 80 % retenue en 2024

L'abus de droit fiscal est la procédure qui permet à l'administration d'écarter un acte fictif ou un acte inspiré par un but exclusivement fiscal (article L. 64 du LPF). Sur les SCI familiales, il vise surtout les opérations qui déguisent une donation en vente.

Le comité de l'abus de droit fiscal en a donné une illustration lors de sa séance du 26 septembre 2024 (affaires n° 2024-12 et 2024-13). Une mère de 80 ans avait vendu la nue-propriété d'une villa à une SCI dont son fils détenait presque tout le capital. Le prix était de 1 190 000 €, pour une valeur retenue par l'administration de 2 683 065 €.

Le comité a estimé l'abus de droit caractérisé. Il a relevé l'âge de la venderesse, le lien avec le fils, héritier unique et gérant de la SCI, et une donation antérieure de 2008. La SCI a été désignée comme principale bénéficiaire et initiatrice du montage, ce qui justifie la majoration de 80 % prévue à l'article 1729 du CGI.

Le dossier dessine une ligne de partage nette. La donation déclarée de parts, avec un démembrement au barème légal, applique la loi telle qu'elle est écrite. La vente à la SCI des enfants à un prix inférieur à la valeur du bien fait courir le risque d'une requalification en donation, avec intérêts et majoration.

Deux autres risques pèsent sur la SCI familiale :

• la fictivité : une SCI sans vie sociale (aucune assemblée, aucun compte, des loyers jamais versés) peut être écartée comme fictive ;
• le niveau des loyers : un loyer très inférieur au marché, payé par la société d'exploitation à la SCI, déplace de la valeur entre les deux sociétés et entre les enfants.

Donation-partage de parts de SCI : un allotissement divis après l'arrêt du 2 juillet 2025

La donation-partage est l'acte par lequel un parent répartit de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses enfants. Les biens sont évalués au jour de l'acte pour la succession future, ce qui écarte les réévaluations ultérieures. Son régime civil est détaillé dans l'article sur la donation-partage et le gel des valeurs.

La Cour de cassation a rappelé la condition centrale de l'acte. Dans un arrêt du 2 juillet 2025 (Cass. civ. 1re, n° 23-16.329), commenté par Actu-Juridique le 29 juillet 2025, elle juge qu'une donation-partage suppose une répartition matérielle des biens. L'acte qui attribuait à trois enfants un tiers indivis d'une maison a été requalifié en donation simple, et la requalification a porté sur l'acte entier.

La SCI répond à cette exigence par sa structure. Des parts numérotées attribuées en lots distincts à chaque enfant se répartissent plus facilement qu'un immeuble attribué en indivision. La rédaction de l'acte reste l'affaire du notaire, qui doit veiller à ce que chaque enfant reçoive un lot propre.

La SCI sert aussi à équilibrer les lots quand un seul enfant reprend l'entreprise. Le repreneur reçoit les titres de la société d'exploitation sous Pacte Dutreil ; les autres enfants reçoivent les parts de la SCI qui loue les murs. L'article sur la donation d'entreprise aux enfants présente les scénarios de répartition.

Ce schéma crée un face-à-face familial entre bailleur et locataire. Les enfants associés de la SCI fixent le loyer payé par la société de leur frère ou de leur sœur, négocient le renouvellement du bail et décident d'une éventuelle vente des murs. Trois précautions en limitent le risque :

• un bail commercial signé avant la donation, à un loyer de marché documenté ;
• une clause d'agrément qui encadre l'entrée de tiers au capital de la SCI ;
• une répartition des pouvoirs écrite dans les statuts, l'article 1844 du Code civil permettant d'y déroger pour le vote entre usufruitier et nu-propriétaire.

Selon l'exposé des motifs de la proposition de loi n° 190 déposée au Sénat le 8 décembre 2025, les biens transmis sous abattement Dutreil représentaient 8 Md€ en 2019. Les murs logés en SCI de location ne peuvent pas figurer dans ce montant, puisqu'ils sont exclus du dispositif.

Calendrier de la transmission par SCI familiale : trois âges, trois assiettes

Le calendrier de transmission est la suite des dates auxquelles le parent donne des fractions de parts. Il découle de deux textes : le barème de l'article 669 du CGI, qui augmente la valeur de la nue-propriété avec l'âge, et l'article 784, qui reconstitue l'abattement après quinze ans.

L'exemple reprend l'immeuble de 1,2 M€, sans emprunt ni décote. La nue-propriété donnée à deux enfants est taxée sur 600 000 € avant 61 ans, 720 000 € avant 71 ans et 840 000 € avant 81 ans (article 669 du CGI). Un premier acte à 54 ans, puis un second à 70 ans, combinent le taux de nue-propriété le plus bas et le renouvellement de l'abattement. Les règles de l'abattement parents-enfants et sa stabilité depuis 2012 sont analysées dans l'article sur l'abattement de succession entre parents et enfants.

Trois contraintes limitent ce calendrier :

• le dirigeant qui envisage de vendre son entreprise peut avoir besoin des murs pour négocier avec l'acquéreur, ce qui suppose l'accord des enfants associés ;
• le régime matrimonial et le consentement du conjoint encadrent la donation de parts communes ;
• la donation est irrévocable : les parts données échappent au parent, même en cas de besoin de liquidités.

Le tableau des leviers et ce calendrier donnent une hiérarchie claire. Le démembrement précoce procure l'économie la plus forte, l'emprunt l'amplifie et l'abattement renouvelé la complète, tandis que la décote reste marginale et contestable. La décision se prend avant la vente de l'entreprise, parce que la cession change la destination des murs.

Et maintenant

Trois questions sont à poser au notaire ou à l'avocat fiscaliste avant de signer une donation de parts de SCI.

La SCI loue-t-elle les murs à la société familiale, et ces parts sont-elles chiffrées hors Pacte Dutreil ? Une simulation qui applique les 75 % d'exonération à la SCI se trompe de régime (BOFiP, § 15). Le chiffrage doit montrer les droits au barème plein, puis l'effet de chaque levier.

Quelle décote est retenue, et sur quels éléments concrets repose-t-elle ? Deux décotes de 10 % motivées par des éléments concrets restent dans l'ordre de grandeur admis par la commission de conciliation dans l'affaire jugée en 2025. Une décote d'indivision ajoutée à ces décotes a été refusée par la Cour de cassation le 9 juillet 2025.

L'acte attribue-t-il à chaque enfant un lot de parts distinct, et le bail commercial est-il signé avant la donation ? L'arrêt du 2 juillet 2025 requalifie la donation-partage qui attribue des droits indivis. Un bail signé à un loyer de marché documenté protège l'enfant repreneur comme les enfants bailleurs.

Deux outils aident à cadrer la décision. Le simulateur de fiscalité chiffre les droits de donation selon l'âge et le nombre d'enfants. Le simulateur de valorisation situe la valeur de la société d'exploitation, qui détermine l'équilibre des lots entre enfants.

Cet article présente des informations générales fondées sur les textes en vigueur à la date de publication. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Toute décision de cession ou de transmission doit être validée avec un avocat, un notaire ou un expert-comptable au regard de la situation particulière du dirigeant.